Ontruimingsbescherming, een machtig wapen voor bedrijven die bedrijfsruimtes huren
Geplaatst op: 05-10-2021, 13:09:09
Het Nederlandse huurrecht maakt onderscheid tussen 3 verschillende soorten huurovereenkomsten. Eén daarvan is de huur van ‘overige bedrijfsruimte’, zoals kantoren, kinderdagverblijven, musea, klinieken etc. De huurregels voor overige bedrijfsruimte bieden minder huurbescherming aan de huurder dan bij de andere twee soorten van ruimtes, de woningruimte en de winkelruimte.
De huurders van ‘overige bedrijfsruimte’ hebben één recht dat anderen soorten huurders niet hebben, namelijk de ontruimingsbescherming. Als het beroep op ontruimingsbescherming slaagt hoeft de huurder het gebouw voorlopig niet te verlaten. Hieronder wordt beschreven wanneer men dat kan gebruiken, hoe het ingezet kan worden en wanneer een verzoek tot ontruimingsbescherming kans van slagen heeft.
Wat is ontruimingsbescherming?
Ontruimingsbescherming zorgt ervoor dat de huurder ook na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde gebouw mag blijven zitten. Meestal vraagt de huurder om ontruimingsbescherming als hij nog geen andere locatie heeft gevonden. Als men als huurder een sterke zaak heeft en de rechter is het hiermee eens, dan mag men tot maximaal 3 jaar in het gehuurde gebouw blijven.
In welke situatie kan men gebruik maken van ontruimingsbescherming?
Allereerst moet men een huurder zijn van een overige bedrijfsruimte. Volgens de wet is overige bedrijfsruimte: “een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die noch woonruimte, noch (detailhandels)bedrijfsruimte is […].”. Dus geen winkels en geen woningen, maar wat dan wel? Voorbeelden van overige bedrijfsruimten zijn kantoren, fabrieken, loodsen, bioscopen, musea, klinieken, kinderdagverblijven, etc. In de meeste gevallen is het terug te vinden in de huurovereenkomst. In ieder geval staat het genoemd in de vaak gebruikte ROZ modellen.
Verder komt ontruiming zelf pas aan de orde als de verhuurder zijn ruimte niet meer aan de huurder wil verhuren. Dat komt vaker voor dan gedacht. Een verhuurder kan soms zo een veel hogere huurprijs bij schaarste realiseren door gewoon op te zeggen en een nieuwe huurder erin te zetten die veel meer wil betalen. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd zal de verhuurder wel de huur moeten opzeggen, met inachtneming van de afgesproken opzegtermijn, om de huur te beëindigen. Als het een huurovereenkomst is voor bepaalde tijd (zonder tussentijdse opzegbevoegdheid) dan mag men niet tussentijds opzeggen loopt de huur in principe vanzelf af.
Het einde van de huur betekent niet meteen dat de huurder het gebouw uit moet. Verhuurders moeten daarvoor ook nog ontruiming aanzeggen tegen een bepaalde datum. Deze datum moet op zijn vroegst de datum zijn waarop de huurovereenkomst eindigt (of dus een latere datum). Als de huurovereenkomst dus is aangegaan van 31 december 2016 tot 31 december 2021, kan de verhuurder de ontruiming dus aanzeggen tegen 31 december 2021.
Wanneer krijgt een huurder geen ontruimingsbescherming?
Huurders kunnen geen beroep meer doen op ontruimingsbescherming als de verhuurder kan bewijzen dat de huurder heeft ingestemd met de opzegging, of in eerste instantie zelf heeft opgezegd. Ook kunnen huurder en verhuurder tijdens de huurtermijn afspreken dat huurder geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming.
Hoe doet men een beroep op ontruimingsbescherming?
Krijgt men als huurder een brief binnen met daarin een aanzegging van de ontruiming? Dan heeft men 2 maanden om zich hiertegen te verweren. Binnen deze 2 maanden kan de verhuurder de huurder dus niet verplichten om weg te gaan. Deze termijn begint vanaf de aanzeggingsdatum en eindigt logischerwijs 2 maanden later. In ons voorbeeld dus vanaf 31 december 2021 tot 28 februari. Dit verweren doet de huurder door een juridisch expert in de hand te nemen. Deze expert stelt voor de huurder een verzoekschrift op die hij naar de rechtbank zal versturen. Totdat de rechter een besluit heeft genomen is de huurder nog niet verplicht om het gebouw te verlaten.
Hoe beoordelen rechters het verzoek tot schorsing van de ontruiming?
Als de rechter het verzoekschrift binnenkrijgt zal hij de belangen van huurder en verhuurder moeten afwegen tegen elkaar. Als hij van mening is dat de belangen van de huurder onevenredig worden getroffen dan zal hij het verzoek van de huurder toewijzen. In de praktijk kijkt de rechter vooral naar:
- Hoe belangrijk is het gehuurde voor het voortbestaan van huurder?
- Wat voor plannen heeft verhuurder met het verhuurde?
- Was huurder een goede huurder, of heeft hij het gehuurde onbehoorlijk gebruikt, overlast veroorzaakt of geregeld niet- of te laat betaald?
- Had de huurder gegronde reden om te vertrouwen op een verlenging van de huur? Denk hierbij bijvoorbeeld aan onderhandelingen die tot aan het einde van de huurovereenkomst gevoerd worden.
- Hoe lang voor het einde van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd? Had de huurder voldoende tijd om een alternatieve ruimte te zoeken?
- Heeft huurder zijn best gedaan voor het vinden van alternatieve vergelijkbare ruimte? Denk hierbij aan het inschakelen van een aanhuurmakelaar of het laten uitvoeren van een marktinventarisatie.
Acht de rechter dat het belang van de huurder onevenredig is geschaad? Dan mag de huurder nog maximaal 1 jaar na de aangezegde ontruimingsdatum in het gehuurde blijven. Voordat die termijn voorbij is mag de huurder verlenging van de ontruiming aanvragen bij de rechter (voor wederom maximaal 1 jaar). Hierna kan dit nog 1 keer, zodat de maximale periode na de datum waartegen ontruiming is aangezegd en de uiteindelijke datum van ontruiming maximaal 3 jaar is.
Moet de huurder in deze periode huur betalen?
Nee, maar wel een gebruiksvergoeding. Over het algemeen is dit bedrag gelijk aan het huurbedrag dat betaald moet worden op grond van de huurovereenkomst. In elk geval kan een verhuurder hier niet zo snel hogere huurprijs mee afdwingen.
De huurder kan, als hij het niet eens is met dit bedrag, de hoogte van de gebruiksvergoeding ook laten vaststellen door de rechter. De partij die een aanpassing van de vergoeding wenst, zal stukken in het geding moeten brengen ter onderbouwing. Het vast te stellen bedrag dient ‘redelijk’ te zijn ‘gezien het huurpeil ter plaatse’. Een aanpassing is ook mogelijk indien sprake is van verminderd huurgenot. Over het algemeen passen rechters vrij zelden op verzoek de gebruiksvergoeding aan.
Bron: bijdrage van 29 september 2021 van mr. Yannick van der Drift van The Legal Company op www.accountancyvanmorgen.nl